Investissement immobilier
Investissez dans le neuf avec la Loi Pinel
Investissez dans l’ancien rénové avec le Déficit Foncier
Monuments Historiques / Malraux
Location meublée
Immobilier Professionnel
Investissez dans l’ancien rénové avec le Déficit Foncier
L’achat dans l’ancien avec travaux permet de créer du déficit foncier
- 1. Qu'est-ce que le déficit foncier ?
- 2. Calcul du déficit foncier
- 3. Foire aux questions
Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier – souvent appelé loi déficit foncier – est un mécanisme fiscal permettant d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation. En règle général, on utilise le déficit foncier pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts. Voici ce qu'il faut retenir du déficit foncier.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location non meublée, sachez que vous pouvez utiliser le système du déficit foncier afin de réduire facilement vos impôts. Vous pouvez bénéficier du déficit foncier pour vos biens immobiliers mis en location nus.
Vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez et pour lequel vous avez des frais (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) ?
Lorsqu'un propriétaire bailleur supporte plus de charges qu'il ne touche de loyers pour son bien locatif, on dit qu'il est en situation de "déficit foncier". Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus. Lorsque l'ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers. Le Code Général des Impôts définit ainsi le déficit foncier :
« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »
Conditions d'application du Déficit Foncier
Vos travaux et intérêts d'emprunt sont déductibles
de vos revenus fonciers
- Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
- Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
- Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.
- Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel.
Pour rappel, les revenus tirés d’une location peuvent être imposés selon deux régimes distincts :
Les charges déductibles du déficit foncier
Sont déductibles des revenus fonciers :
- les travaux de rénovation et d'entretien
- les primes d'assurance
- les charges de copropriété non payées par vos locataires
- l'impôt foncier
- les intérêts d'emprunt si vous remboursez un crédit
- les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel pour gérer votre bien)
- les frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer ça (vous avez droit à un forfait de 20 euros par logement)
Pour calculer votre déficit foncier, commencez par retirer de vos revenus fonciers les charges financières. Si le résultat est négatif, le déficit est imputable de vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années. S’il est positif, retirez du montant obtenu le total des charges non financières. Si ce second résultat est positif, il n’y a donc pas de déficit foncier. En revanche s’il est négatif, le déficit foncier constaté est donc imputable sur le revenu global dans le respect des plafonds énoncés précédemment.
Contactez-nous et analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts